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本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

3月5日，第十四屆全國人民代表大會第三次會議召開，國*院總理作政府工作報告。

《中國經營報》記者了解到，其中，房地產相關內容著墨頗多，尤其體現短期去風險，長期推進行業發展新模式的思路。“穩住樓市”被首次寫入政府工作報告，年內持續用力推動房地產市場“止跌回穩”目標明確，預計后續各地將因城施策調減限制性措施。

此外，已出臺的政策如何推進成為今年房地產領域關注重點。報告提出，要加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，盤活存量用地和商辦用房以及加快構建房地產發展新模式，建設“好房子”等方面。

“止跌回穩”目標不變

自去年12月中央政治局會議首提“穩住樓市”以來，樓市的穩定與否已經上升到宏觀全局。

今年以來，31個省份中多數地方在兩會等重要會議中均提及樓市“止跌回穩”目標，部分地方定調則更為積極，如深圳市強調要推動“房地產投資盡快恢復增長”，重慶市強調“全力推動房地產和建筑業企穩回升”。

值得注意的是，今年“穩住樓市”被首次寫入政府工作報告，表明2025年樓市穩定的重要性，也表明中央要穩住樓市的決心。

去年9月26日，中央政治局會議定調“要促進房地產市場止跌回穩”，釋放了近年來最強的“穩地產”信號。隨后，四大一線城市相繼宣布松綁此前執行的限購政策，中央多部委陸續落地穩地產“組合拳”。

去年四季度至今，樓市銷售端回暖跡象明顯，一線和部分二線城市因需求旺盛，房價相對堅挺，其中北京、上海等一線城市二手房價格已經連續四個月回調;而多數三四線城市則因庫存壓力大，房價持續調整中。

國家統計局發布的70城房價數據顯示，今年1月份，70城新房環比上漲城市個數創近19個月來新高，70城總體環比降幅連續5個月收窄;二手房環比上漲城市個數略有減少，70城總體環比跌幅止收轉擴。

在今年的政府工作報告中，房地產繼續被放在“有效防范化解重點領域風險”部分，且放在“防風險”的第一位，報告提出要持續用力推動房地產市場“止跌回穩”。

58安居客研究院院長張波指出，房地產是居民消費的重點，報告中強調經濟政策的著力點更多轉向惠民生、促消費，以消費提振暢通經濟循環。“沒有房地產消費的穩定，無法實現促消費的目標。”

他認為，此次宏觀政策的表述用到了“積極有為”，因此政策的落實會更多體現出引導市場預期而非后置。“穩住樓市股市”在報告中表述明確，更是強化了這一預期。

在促需求上，本次報告明確了多項促進購房需求釋放的政策方向，重點圍繞調減限制性政策和城中村改造等方面。

中指研究院政策研究總監陳文靜指出，2025年，結合房地產市場運行情況，核心城市有望繼續調減限制性政策，如北上放開郊區限購，北上深取消大面積段限購，讓更多剛需和改善人群入市。另外，加大購房補貼力度、優化公積金政策、降低房貸利率和交易費用等方式亦是鼓勵需求釋放的重要舉措，更多二線和三四線城市或聚焦在這些方向。

據了解，在貨幣政策方面，今年報告提出“適時降準降息，保持流動性充裕”“優化和創新結構性貨幣政策工具，更大力度促進樓市股市健康發展”，進一步明確適時降準降息，且對樓市的支持給予明確表態，預計2025年針對房地產的降息空間仍較大，5年期以上LPR有望繼續下降，進一步降低居民購房成本。

目前，存量政策基本上應出盡出，業內普遍認為，2025年房地產市場能否真正實現“止跌回穩”關鍵看增量政策的落實效果。報告提出，要加力實施城中村改造和危舊房改造，釋放剛性和改善性住房需求潛力。

據李宇嘉介紹，城中村和危舊房涉及的主要是年輕人、新市民的剛需以及老市民的改善性需求，這是當前住房結構性需求的生力軍，主要集中在人口凈流入的大城市。

2025年年初，包括廣州、深圳、上海、北京、鄭州、西安等地均規劃了大規模的城中村改造，且新開工項目明顯增加，同時還將徹底完成認定的危舊房改造。

中指研究院預計，2025年城中村改造項目將繼續放量，在新增100萬套的基礎上將繼續增加改造規模，結合貨幣化安置或房票安置，城中村改造加力實施或將帶動更多購房需求入市。

存量盤活亟須推進

國家統計局數據顯示，從2021年起，全國商品房待售面積持續增加，至2024年年底時，已達7.53億平方米。截至2024年年底時，全國土地庫存量為36.6億平方米?，這一數據顯著高于現房庫存的3.8億平方米，去化周期長達54個月，甚至超過了2014年時42個月的峰值?，成為當前制約房價“止跌回穩”的重要原因。

針對存量問題，去年“9·26”中央政治局會議首次提出“對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量”。今年報告中進一步明確要優化城市空間結構和土地利用方式，合理控制新增房地產用地供應，同時要盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。

在城市用地供應上，李宇嘉指出，以往各地基于財政考慮供地的積極性較強，此次報告提出合理控制新增供地，意味著短期內各地要控制供地，緩解供求矛盾，引導市場預期，要將已經供應的未開發用地，特別是不適應當前需求形勢的存量用地、商辦用地盤活或收回。

值得注意的是，報告還提出了優化城市空間結構和用地方式，意味著城市空間不能再外延式擴張，而要轉向集約化、緊湊型、功能互補、產城融合;同時用地方式要基于人口形勢、產業需求等向存量轉變，向功能復合轉變。

據了解，收購存量閑置土地已成為今年房地產“穩投資”的關鍵舉措。近期，廣東多地公示了2025年度第一批擬使用土地儲備專項債券收回收購存量閑置土地的項目清單，擬收購金額已達430億元。

在存量房收購方面，根據中指研究院監測，2024年以來，超80城(區)發布收購存量房作為保障性住房的公告，進入2025年，各地收購存量商品房征集公告發布頻次有所減少，部分地區收購項目的資金逐漸落地。

本次報告進一步強調在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權，同時拓展保障性住房再貸款使用范圍。陳文靜預計，未來配套政策將繼續完善打通卡點，特別是低成本資金的介入、拓展收購項目的用途等，均有望推進各地收儲工作進一步落實，在此過程中，基于較大的庫存規模以及談價空間，收購存量商辦項目或更具備可操作性，也是盤活商辦用房的有力方式。

據了解，今年1~2月，財政政策已經在靠前發力，地方債發行額達到近幾年的同期最高水平，本次報告明確了財政發力的多項舉措，如赤字率擬按4%左右安排，較2024年增加1個百分點，地方政府專項債額度為4.4萬億元，較2024年的3.9萬億元增加了5000億元，并指出“重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業賬款等”，土地收儲和收購存量商品房是今年專項債重點發力的方向。

李宇嘉指出，2025年，專項債、再貸款、專項借款在收購存量做保障房、收儲土地、城中村等方面的使用規模將會提高，嚴格界定資金在單個項目上的平衡將轉向更大范圍的統籌平衡。比如全市統一平衡，中長期再平衡，或者調入其他資金來確保平衡，這在收儲土地上已開始實施，預計在收儲房屋、城中村改造上也將全面實施。另外，收回來的房源將用作安置房、人才房、保障房等，解決城中村安置歷史遺留問題，保障房籌集等，從而也能撬動城中村改造項目。

此外，本次報告還提出，要發揮房地產融資協調機制作用，繼續做好保交房工作，有效防范房企債務違約風險。

金融監管總局在部長通道采訪時披露，截至目前，商業銀行房地產“白名單”項目貸款金額超6萬億元，房地產融資協調機制已經支持了超1500萬套住房建設交付。

文章來源：中國經營報