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房地產抵押貸款是銀行或其他金融機構以房地產或借款人提供的房地產作為還款物質擔保的抵押。是房地產信貸業務的主要形式，在貸款業務中占有重要地位。當前房地產抵押貸款存在哪些風險?如何控制這些風險?有哪些風險控制措施?下面小編助融為大家來介紹，一起來看看吧！

房地產抵押貸款有哪些風險?

一、當前房地產抵押貸款的主要風險類型：

1、內部操作風險。

第一，信貸員對風險認識不夠。他們一直認為發放房地產抵押貸款比擔保貸款和信用貸款要好得多，基本不存在有形和有形的房地產擔保風險。對我行來說，雖然按揭貸款是一種非?！氨ｋU”的貸款方式，但當借款人不能按照規定履行還款義務時，銀行可以通過對抵押品行使權力來收回款項。正是由于按揭貸款的這一特點，信貸人員可能對房地產按揭貸款的風險認識不夠，無法正確認識按揭風險的存在和程度。忽視房地產抵押貸款的風險，將危及信貸資金的安全。抵押權的設定存在不符合法律規定的因素，將影響其法律效力和實現，最終給農商行本金債權的實現帶來一定的法律風險。二是信貸員未按照操作流程要求或規章制度辦理業務，如未在貸款發放前進行現場真實性調查、未認真開展盡職調查和貸后評估、未正確評估借款人的第一還款來源和房地產市場價格合理等因素，往往會導致貸款決策錯誤、準入不暢、貸后管理失靈。

2、抵押權存在瑕疵的風險。

首先，貸款銀行在辦理房地產抵押登記手續時，如果只辦理房地產抵押登記，不辦理土地使用權抵押登記，抵押的房地產將無法處分。二是土地使用權單純抵押。如果抵押人在規定期限內未建廠或開發項目的情況下購買并抵押土地，政府將無償收回土地使用權，抵押的土地使用權將面臨政策障礙，即使可以處分也必須付出非常高昂的代價。

3.無效抵押行為的風險。

一、根據《保障法》規定，學校、幼兒園、醫院等公益性機構的教育設施、醫療衛生設施等公益性設施(含房地產)，社會組織不得抵押，否則將是無效抵押，可能與政府有關。該部門的規定規定可以抵押和擔保承諾，但根據“法律大于地方法規效力”的原則，抵押仍然無效，存在較大的法律風險。二是共有財產抵押的風險。根據《擔保法解釋》，共有財產以共同財產抵押時，共有人以其共有財產設定抵押權，未經其他共有人同意，該抵押權無效。借款人以共同財產申請房地產抵押貸款時，如果貸款人不要求借款人與財產共有人共同簽字，將自動喪失抵押權，使貸款人行使抵押權無效。抵押權。

4. 抵押品價值下跌的風險。

一是受經濟環境和市場狀況的影響，抵押房地產價值可能大幅縮水。如果借款人不償還貸款，銀行在處置抵押品時將遭受更大的損失。二是中介評估機構管理不規范。在抵押品的評估過程中也存在一定的人為風險。借款人申請貸款時，評估機構是任意的。為滿足借款人申請貸款限額的需要，特意增加了房產評估。價格。當房地產抵押品的評估價值高于實際價值時，抵押品處置時為償還貸款，將存在無法完全收回貸款本息的損失風險。三是貸款人違規操作，向借款人發放超過規定的抵押貸款利率的貸款，增加了信貸資產流失的風險。

5、抵押登記不全的風險。

一是銀行未及時辦理抵押手續或抵押手續無效，造成抵押懸而未決，抵押權無效。在發生貸款損失和抵押品被處置的情況下，銀行的權利不受法律保護。二、農商行工作人員未親自參與登記、信息查詢，或借款人續期期間未親自辦理抵押查詢的，無法確定抵押的房地產是否被查封、凍結。 ，無論是不是“一件事，不止一件事”。借款人利用偽造的房產證騙取銀行貸款，帶來較大的經營風險和道德風險。

6、抵押處置風險。

一、根據我國法律規定、司法環境和民生考慮，人民法院可以查封被執行人及其受扶養家屬生活必需的住宅，但不得拍賣、變賣或者償還債務，產生銀行抵押權。有時很難實現。二是擔保法規定，借款人違約時，抵押權人拍賣抵押物時，必須先與抵押人協商。如果抵押人不同意銀行拍賣抵押物，或者根本聯系不上抵押人或抵押人如果人們不騰出抵押的房地產，抵押權人只能通過合法渠道起訴抵押人，耗時較長和昂貴的。往往受經濟不景氣的影響，低價抵押的房產會出現無人看管、不成功的情況。通常，收益大于損失。三是租賃權對抗風險。根據“售而不毀租”的原則，抵押人“先租”或“后租”的，貸款人未及時與抵押人和承租人簽訂抵押品處置補充協議而借款的，即使不能按時償還貸款的，由于租賃仍然有效，難以處分抵押的房地產。同時，出借人拍賣抵押的房地產時，根據合同法的規定，承租人根據租賃合同享有優先購買權，可以采取一定措施故意降低該房地產的拍賣價格。財產。

7. 抵押品丟失風險。

如果貸款人未能按照規定對房地產抵押品進行全額保險和續保，且明確貸款人是保險的第一受益人，在發生火災或自然災害等毀滅性事故時，會對抵押品造成損害。價值損失導致貸方完全失去對抵押物的控制，存在抵押物丟失的風險。

房地產抵押貸款風險控制措施

1.重視現場調查。

貸款前，對借款人提供的抵押房地產，由場地、房屋管理部門和土地管理部門進行徹底調查，并對抵押品的市場可變現價格進行必要的分析和風險評估，保證擔保物的真實性和合法性。同時，要對抵押人貸款前后的房地產租賃情況進行詳細調查，及時制定補充協議，確保抵押處置的安全。

2.合理評估房地產價格。

農村商業銀行抵押資產評估中心要加強市場調查分析，不斷完善抵押資產價值評估體系，按照市場經濟規律適時調整抵押房地產參考指導價。 ;轄內機構信貸人員定期對抵押的房地產進行復查，從多方面評估抵押物的抵押價值變化和流動性，掌握發放貸款的主動權，根據風險程度合理確定抵押利率，同時避免使用評估價值與市場價值偏差較大的中介資產評估報告。貸款是在合理評估的基礎上提前收集和重新發放的。

3、重視抵押登記的合規性